سرمایه داری مستغلات،یکی از انواع سرمایه داری است که در آن سرمایه برای کسب سودبیشتر، به جای ایجاد خلاقیت و رقابت در تولید کالا و خدمات، به سودا گری یا بورس بازی زمین و مسکن اختصاص داده و موجب تضعیف فعالیت های مولد می شود. این نوع سوداگری به زمین ومسکن، خصلت"ارزش دارایی" می بخشد. هدف این پژوهش بررسی سازوکارهای سرمایه داری مستغلات در ناحیه پیرامونی شاهد شهر و اثرات فضائی- مکانی آن در بازه زمانی ۹۵-۱۳۷۵ است. روش شناسی تحقیق مبتنی بر پراگماتیسم و با روش تحقیق کیفی کیو انجام گرفت. نقشه های دو بازه زمانی ، با استفاده از تصاویر ماهواره ای و نرم افزارGIS تهیه شده است. نتیجه نشان داد که پنج عامل دولت رانتیر، سود آوری سرمایه داری مستغلات، ضعف قوانین و جامعه مدنی، ضعف فعالیت های مولد و سرمایه داری تولیدی، نقش مهاجرت و تقاضای بالای زمین و مسکن موجب رونق سرمایه داری مستغلات شده و در نهایت سرمایه را از مسیر تولیدی خارج ساخته است. همچنین نتایج حاصله از تحولات فضایی شاهدشهر به روش دلفی نشان داد که عقب نشینی فضای زراعی و بایر به نفع باغ ویلا و ساخت ساز شهری با میانگین ۸/۷، فشردگی بافت از نظر افقی و ارتفاعی با میانگین ۲/۷، ادغام قومی و کاهش انسجام اجتماعی با میانگین ۷/۸ ،تغییرات ساختار اشتغال با میانگین ۹/۸، تخریب باغ ها با میانگین ۸/۸،کاهش آب زراعی به نفع آب شرب شهری با میانگین ۶/۵ درصد، از جمله اثرات فضایی گسترش سرمایه داری مستغلات در ناحیه بوده است. در نهایت میتوان نتیجه گرفت سرمایهداری مستغلات در فضاهای شهری با تحولات و دگرگونیهایی که در اندام فضا به دنبال دارد، منجر به آشفتگیهای طبیعی، اقتصادی و اجتماعی فضا و کج نمودن مسیر حیات در جهتی غیر پیشروی به سوی توسعه و ترقی شده است.
